Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Содержание

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

  • действия непреодолимой силы;
  • утраты собственником дееспособности или его смерти;
  • вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект. В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

ИНН: 7700000000

КПП: 77111111

ОГРН: 1222222222222

БИК 043333333

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________\расшифровка\ Дата_____________

Подпись Исполнителя_________\расшифровка\ Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Статьи

16 Июля 2015

Эксклюзивный договор – плюсы и минусы, при продаже недвижимости

Собирая совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), продавец желает найти наиболее подходящий выгодный для себя вариант и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть — выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях. Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие — либо Интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Правильный ответ: это не альтернатива! Можно выставить на продажу и ждать покупателя, с позицией — пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца с ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену, и заново идет целый рассказ про нюансы объекта, которые вас могут постигнуть при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И все-таки если вы решились на договор, то должны понимать, что…

Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом заключаем – эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности», в обмен на качество услуги!!!

Что из себя может представлять эксклюзивный договор, взвесим все плюсы и минусы данного договора.

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента — заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя. Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата. Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта. При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости. Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели. Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта. Задача клиента – продавца — продать по максимально возможной цене в разумный срок. Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов. Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости). В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению. И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить. Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог — время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого. Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Плюсы

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же нередко под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концы, естественно не найти.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки. В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составлении договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.

3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса

Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторских агентства региона. Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя. Поэтому не надо бегать по всем агентствам города.

4) Экономия времени

Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.

5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства

При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение. Реклама платиться авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене.

Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во — первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агенту, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже.

Во — вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку. Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга. Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже!!! Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена!!!

Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена. Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе. Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных, так как покупатель за его работу знает, что надо платить.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены.

Итог – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома — хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»!

В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минусы

Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства — это самое серьезное мероприятие. Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить. Доверяясь агенту необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Итог

Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы. Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца. И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

Если у вас возникли вопросы или долго не можете продать свою недвижимость – звоните по телефону 8 (4012) 90 20 84, 8 909 79 69 672. Наши специалисты оценят вашу ситуацию и дадут полезные советы. Помогут вам продать или купить недвижимость быстро, качественно и в срок с высокой степенью юридического сопровождения сделок любой сложности. Ждем вас в нашем офисе: г. Калининград, ул. генерала Соммера, дом 48

Что такое эксклюзивный договор?

Здравствуйте друзья. При продаже квартиры всегда хочется ее продать наиболее выгодно и в наименее короткие сроки. Решению данной задачи есть два пути: заниматься всем самому или обратиться к посредникам. Первый вариант наиболее хлопотный и длинный, поскольку самому нужно размешать объявления о продаже, отвечать на телефонные звонки от различных агентств недвижимости и любопытных.

Реальных покупателей по таким объявлениям звонит довольно мало. Второй путь – через посредников, так же не всегда приводит к желаемому результату, поскольку встречаются недобросовестные риэлторы и агентства недвижимости, мошенники и т.д. Поэтому, чтобы обезопасить себя от лишних хлопот и трат, в случае выбора посредника, необходимо провести подготовительную работу: узнать о будущем посреднике как можно больше, почитать отзывы, посмотреть историю развития (как правило, нечистые на руку АН «живут» не очень долго). После выбора надежного посредника можно узаконить свои отношения, заключив эксклюзивный контракт на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости.

Что такое эксклюзивный договор и его особенности

Большинство клиентов АН боятся заключать какие-либо договоры на оказание услуг. Хотя выгода от их заключения довольно значима. Итак, эксклюзивный договор на продажу недвижимости – заключается между риелтором и продавцом недвижимости в произвольной форме на бумажном носителе и скрепляется личной подписью с одной стороны и печатью и подписью ответственного лица с другой стороны. Этот договор прописывает права и обязанности сторон, срок действия, описание объекта продажи и т.д.

Подписывая подобный договор агентство недвижимости получает эксклюзивные права на продажу данного объекта, которые включаю:

  • полную проверку документов (на подлинность, выявление спорных моментов, чтобы в дальнейшем не возникало никаких спорных вопросов или разбирательств);
  • активная рекламная компания (телевидение, периодические издания и т.д.);
  • тщательное изучение рынка и предложение реальной цены, которая устроит и продавца и покупателя;
  • консультации по всем вопросам (юридическим и т.д.);
  • прописывается размер агентского вознаграждения;
  • срок действия договора (зачастую не более трех месяцев);
  • документы на недвижимость хранятся в агентстве.

Эксклюзивный договор с агентом недвижимости: выгоды

Выгоды от заключения подобного договора несомненны для обеих сторон. Поскольку в нем прописываются гарантии и все договоренности. Квартиры, продаваемые по эксклюзивному договору, выставляются на продажу в первую очередь: их вносят в базу данных агентства, активно рекламируют в периодических изданиях, по телевидению и на торговых площадках в Интернет.

Агент, в первую очередь, занимается именно этой недвижимостью, выезжает на место для точной оценки недвижимости, подробно изучает рынок недвижимости в этом районе, что позволяет предложить оптимальную цену, которая довольно быстро привлечет покупателя. Кроме того, документы на продаваемую недвижимость проходят тщательную проверку, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений и спорных вопросов у покупателя (покупателю эксклюзивной недвижимости это тоже очень выгодно).

Это мы уж проходили

Несомненные преимущества заключения эксклюзивного договора на продажу недвижимости на лицо, однако не стоит забывать и об осторожности, поскольку от недобросовестных АН никто не застрахован. Поэтому необходимо побольше разузнать об агентстве недвижимости, риелторе, который непосредственно будет заниматься продажей, при заключении договора необходима его проверка у нотариуса (его лучше всего пригласить с собой, чтобы он посмотрел договор), договор заключается только с одним агентством (при заключении подобных договоров с несколькими агентствами результат будет намного хуже, чем его заключили бы с одним).

Что касается работы с агентством без заключения договора, то она возможна и большинство собственников недвижимости так и поступают. Однако это не гарантирует качественную работу: недвижимость должным образом не оценена, не рекламируется и ей занимаются по мере появления свободного времени у агента.

Поэтому, повторюсь ещё раз: выбирайте риэлтора только по рекомендации.

Удачи вам! Гузель Минязова

Восемь преимуществ эксклюзивного договора

Источник фотографии

В последнее время про эксклюзивный договор, и про его значение в риэлторской деятельности пишут и говорят самое разное. Кто-то горой за него стоит, кто-то сомневается в его выгоде, а есть компании, которые публично выступают против эксклюзива. О том, какие преимущества получает клиент риэлторской компании при подписании эксклюзивного договора, рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

— Со дня основания агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» (13 января 1997 года), мы осуществляем свою профессиональную деятельность только на основании эксклюзивных договоров (далее по тексту — ЭД), подписанных с покупателем или продавцом недвижимости. За более чем 20 лет успешной работы на рынке столичной недвижимости у нас накопился ценнейший опыт. Я хочу рассказать о преимуществах, которые получает клиент, подписывая с нашим агентством ЭД. Я не стану никому ничего советовать, не буду настаивать на своей правоте. Окончательное решение всегда остаётся за потребителем наших услуг. Мне важно предупредить читателя: необходимо сделать правильный выбор, потому что очень высока цена ошибки. Квартиры в столичном регионе стоят дорого, высок интерес к ним со стороны криминала, а в бурном океане рынка недвижимости количество опасных «подводных камней» велико.

1. Безопасность при продаже квартиры

Сотрудничая одновременно с несколькими риэлторскими компаниями, собственник квартиры рискует стать объектом пристального интереса мошенников, которые могут попытаться обманом или угрозами завладеть его квартирой. При этом, впоследствии будет крайне сложно выяснить, по вине какого из риэлторов произошла утечка информации. Однако, как только собственник квартиры заключает ЭД с конкретным агентством недвижимости и сдает документы на ответственное хранение, то эта компания обеспечивает конфиденциальность информации и контролирует процесс посещения продаваемого жилья третьими лицами.

2. Экономическое и правовое обеспечение сделки

Подписывая со своими клиентами ЭД, солидные и серьёзные агентства недвижимости обеспечивают для клиентов максимально высокий уровень сервиса. Юридический отдел, служба безопасности, руководители отделов, агенты и специалисты всех служб и подразделений агентства работают на достижение одной цели: успешное завершение сделки. В компании осуществляется многоуровневый контроль за этапами её подготовки и проведения. Через руки юристов нашей компании проходят примерно десять тысяч документов в год. Поэтому у юристов имеется огромный, фактически безграничный опыт практической работы с документами. Согласно статистике известных и уважаемых аналитиков рынка недвижимости, агентства, работающие по ЭД, значительно более успешны, чем остальные. Занимаясь реальными продажами, успешные риэлторские компании имеют в своём штате лучших высокопрофессиональных и высокооплачиваемых специалистов. Они сотрудничают со стабильными банками, с известнейшими оценщиками, с самыми надёжными страховыми компаниями, а также с наиболее авторитетными нотариусами.

3. Профессиональная оценка квартиры

Невозможно осуществить профессиональное маркетинговое исследование, не проведя предварительную визуальную квалификацию объекта недвижимости. Мы учитываем более 50 параметров, влияющих на цену квартиры. Это площадь квартиры, вид из окна, этаж и этажность дома, и т.д. Если какой-нибудь лодырь, который мнит себя «профессионалом рынка недвижимости», пытается провести оценку объекта недвижимости по телефону, не отрывая себя от стула, то результат такой псевдо-оценки будет заведомо ошибочным. Есть на рынке т. наз. «специалисты», которые готовы назвать клиенту любые приятные его уху цифры, лишь бы клиент стал с ними работать. Такую форму поведения мы считаем для себя недопустимой.

Настоящие профессионалы анализируют аналогичные объекты недвижимости, обзванивая и осматривая квартиры в конкретном микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Это очень специфичная и трудоёмкая работа, которая позволяет не только реально оценить квартиру, но и выявить для потенциального покупателя достоинства и преимущества квартир наших клиентов, по сравнению с аналогичными вариантами жилья.

4. Экономия времени для продавца

Обращаясь во множество агентств, продавец попусту тратит своё время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, продавец экономит время, сводит к минимуму количество рискованных контактов и в разы увеличивает шансы продать свою квартиру по рыночной цене.

5. Эффективная реклама вашей квартиры

Во-первых, агентство в течение суток с момента подписания ЭД распространит информацию о вашей квартире среди коллег. А это не десятки, а сотни риэлторских компаний! Технология обмена информацией отработана, налажены каналы, через которые лучшие риэлторы Московского региона эффективно взаимодействуют.

Во-вторых, при необходимости, агентство недвижимости разместит рекламу квартиры не только на двадцати трёх основных интернет-площадках, но также и на иных интернет-ресурсах, в специализированных изданиях, в газетах и журналах, организует расклейку информации о предлагаемой квартире и разбросает профессионально подготовленные объявления по почтовым ящикам потенциальных покупателей, проживающих вблизи продаваемого объекта.

В-третьих, собственник продаваемого жилья избавляется от необходимости использовать свой телефон: общение с коллегами и потенциальными покупателями станет делом агента компании со дня подписания ЭД. Это до сотни телефонных звонков в день. Несомненно, профессиональный риэлтор справится с задачей гораздо эффективнее. К тому же, агентство оснащено АТС, многоканальными телефонами, высокоскоростным широкополосным интернетом; обмен ценной информацией происходит без всякой задержки.

6. Максимальная рыночная цена в кратчайшие сроки

Работая на основании ЭД:

-мы комплексно решаем вопрос организации рекламы объекта. Это даёт нашим клиентам существенное ускорение процесса поиска потенциальных покупателей, уменьшается срок экспозиции квартиры;

-мы целенаправленно занимаемся комплексом работ с конкретным объектом. Это приносит реальную и ощутимую финансовую выгоду нашим клиентам: полностью отсутствует риск падения цены, неизбежный при конкуренции нескольких агентств недвижимости. Если одновременно с одним и тем же объектом работают несколько риэлторских компаний, квартира начинает конкурировать сама с собой, а участники этой бессмысленной гонки имеют в своём арсенале всего один инструмент конкурентной борьбы – это демпинг.

Потенциальные покупатели воспринимают эксклюзивные объекты недвижимости, как наиболее подготовленные к продаже, а именно: как проверенные и полностью готовые к продаже. То есть, «эксклюзивные» квартиры более ликвидны, интерес к ним более высок, и покупательский торг на понижение не столь активен. Поэтому «эксклюзивные» квартиры всегда продаются по максимально возможной рыночной цене.

7. Профессиональная продажа

В нашей компании 99% сделок проводятся по эксклюзивным договорам. Поэтому лучшие агенты агентства не станут тратить своё рабочее время на пустую беготню без ЭД, документально подтверждающего серьезность намерений обеих сторон.

Многие наши клиенты вначале отказывались от подписания ЭД. Мы не можем настаивать, мы лишь предлагаем. Отказавшись от подписания ЭД, промучившись, в полной мере ощутив все «прелести» самостоятельного плавания, через некоторое время клиент, не заключивший эксклюзивный договор, понимает, что продажей его квартиры занимаются «между делом». Такие клиенты возвращаются к нам, потратив свои силы, нервы, время и деньги впустую. Жаль. Если бы они воспользовались преимуществами ЭД с самого начала, они бы сэкономили свои эмоции, и получили бы свою выгоду намного раньше.

Более 18 тысяч наших «эксклюзивных» клиентов справили счастливое новоселье в новых квартирах. Мы этим гордимся.

8. Психологические особенности при продаже вашей квартиры

Интересы сторон сделки обычно разнонаправленны. Покупатель хочет приобрести жильё за минимальную сумму, продавец хочет максимальную цену. Это нормально при взгляде со стороны и достаточно некомфортно, если ты внутри ситуации. Желая купить или продать квартиру, люди часто склонны не доверять другой стороне. Некоторая вполне ожидаемая подозрительность может восприниматься другой стороной, как оскорбление. Мы, как профессионалы, знакомы с таким явлением, и знаем, как снять напряжённость, что, кому и когда нужно сказать, где лучше промолчать… В профессиональных агентствах хорошо обучают психологии продаж, а значит, всегда найдут оптимальное и взаимовыгодное решение любых вопросов.

Таким образом, заключая эксклюзивный договор, агентство берёт на себя ряд значительных и весомых обязательств. При этом, клиент при подписании ЭД получает только преимущества, которые выражаются в конкретных выгодах: сроки, условия, финансы, сервисы, компетенции и кардинальное снижение рисков «по всем фронтам».