Формирование земельных участков

Образование земельных участков

Образование земельных участков производится в соответствии с положениями ст.ст. 11.2 — 11.7 Земельного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В зависимости от конкретной ситуации образование земельных участков производится с учетом Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Юридические нормы

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами, а также когда производится раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан (в этом случае земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)).

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также на основании решения суда.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (согласно ст. 13 названного Федерального закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на основании решения общего собрания участников долевой собственности принятого в установленном порядке).

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается также раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами.

Земельные споры об образовании участков рассматриваются в судебном порядке.

Схема образования

Образование земельных участков происходит:

  • при разделе земельного участка;
  • при объединении смежных земельных участков;
  • при выделе земельного участка;
  • при перераспределении смежных земельных участков;
  • при создании искусственных земельных участков;
  • из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев:

  • раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляемого в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
  • раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этом случае могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Раздел и объединение земельных участков

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При перераспределении смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

  • перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
  • образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства путем изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд (в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или размещением определенных Земельным кодексом РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов).

В этих исключительных случаях перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, соответствующими исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

При создании искусственных земельных участков на находящемся в федеральной собственности водном объекте (или его части) образуется путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий прилегающее к существующим земельным участкам или нет сооружение.

Инициаторами создания искусственных земельных участков могут быть федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица. Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части.

Инициатор создания искусственного земельного участка направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании искусственного земельного участка.

Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены особенности создания и введения в эксплуатацию искусственных земельных участков, а также приобретения прав собственности на них.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев:

  • раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
  • образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
  • образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
  • перераспределения земельных участков;
  • иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Принятие решения

Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы:

  • кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
  • правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления запрашивают кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них).

Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при подаче заявления прилагают к нему правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, если указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) не находятся в распоряжении органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

  • реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
  • сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Вывод

В решениях об образовании земельных участков может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.

Процедура формирования земельных участков

Многие стремятся иметь свой участок либо в собственности, либо хотя бы в аренде. Это считается выгодным вложением и тем местом, которое можно использовать для отдыха или загородного строительства.

Земельные участки берутся не из воздуха. Они формируются определенным образом, и существует ряд правил, которые устанавливают, как должен проходить процесс. Даже если все дело доверено юристу, и нет никаких причин для беспокойства о собственности (а земля довольно ценный вариант имущества), знать в общих чертах, что происходит, никогда не помешает.

Нормативные акты по формированию земельного участка

Что касается нормативных актов, которые устанавливают порядок формирования земельного участка, то, разумеется, без них не обойтись. Регламент будет в таких делах совершенно необходим.

В перечне таких актов будут:

  1. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (ред. От 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
  2. Поскольку формирование любого участка подразумевает постановку на кадастровый учет, тут же будет и «Закон о кадастре», полностью — Федеральный закон от 24. 07. 2007 №221-ФЗ.
  3. Федеральный закон от 29. 12. 2004 №191-ФЗ.
  4. Постановление Правительства РФ №576 от 07. 08. 2002 г.
  5. Постановление Правительства РФ № 1223 от 26. 09. 1997 г. (с изменениями от 21.08.2000 г.).
  6. Приказ Министерства Юстиции РФ №29 от 14. 02. 2007 г.

Как могут образовывать участки органы власти

Органы управления могут образовывать участки. Это происходит в связи с тем, что принимают определенные документы-основания.

  1. Создана вся проектная документация относительно земельных наделов, которая решит вопросы с межеванием.
  2. Сформированы документы, что нужны для лесных участков.
  3. Утвержден проект положения территорий на нужных кадастровых планах.

При этом сам проект межевания необходим для ряда земель. Такими территориями будут:

  • наделы, где планируется создавать линейные объекты;
  • участки, где находятся многоквартирные дома;
  • те земли, что будут предоставлены для освоения комплексного типа;
  • территории, выделенные для ведения своего хозяйства какому-либо некоммерческому образованию;
  • участки, выданные человеку по договору о том, что он освоит и будет способствовать развитию земли.

Что такое «формирование земельного надела», и каким образом оно происходит

По сути, формирование земельной территории — это создание специфического объекта недвижимости. Земельные наделы могут формироваться двумя способами:

  1. На основе тех земель, которые уже используются (их перераспределяют, делят или, наоборот, объединяют, выделяют).
  2. Когда осваивают земли, которые никак не используются. А именно, из государственных или городских территорий.

Надел непременно имеет строго фиксированную границу, которая обозначается в документах. По законодательству РФ создание участка – это постановка его на кадастровый учет. После того как он внесен в реестр, выдается соответствующий документ, и ему присваивается номер. Надел считается подлежащим оформлению в частную или другую собственность. Теперь этот участок — объект гражданского права. И, следовательно, может быть объектом купли-продажи.

Установленные требования

Конечно, есть ряд условий, без которых формирование земельного участка никак не может произойти. Рассмотрим их.

  1. Все владельцы и пользователи определенных участков в письменной форме соглашаются с этим. Согласие должно быть заверено. Это обязательный предварительный этап.
  2. Определяется категория земель. Если целевое назначение у исходного и создаваемого участков различаются, то нужно приводить их к одинаковому виду. И уже потом формировать ЗУ.
  3. Должны соблюдаться предельно допустимые размеры для участков. Они зависят от того, где расположен, и каково назначения участка.
  4. Участок не должен мешать использованию уже существующих зданий и всей территории.

Способы и порядок формирования

Существует несколько способов формирования участков, и у каждого есть некоторые отличия в порядке. Цели у этой процедуры бывают разными. Это может быть выделение земли под ИЖС или для ведения ЛПХ. Может быть для разделения территории либо для объединения нескольких участков в один. Бывает, что такое мероприятие необходимо для планового перераспределения земель из фонда.

Итак, земельные участки создаются:

  • при операциях с уже имеющимися в наличии наделами;
  • в случае выделения из зарегистрированных территорий надела;
  • когда происходит отделение от земли, которая находится в государственной собственности.

Посмотрим сначала на вариант, когда участок формируется из земель, что находятся в собственности у государства или города. Как же это происходит?

Первичное образование ЗУ происходит по решению соответствующих структур власти. По ситуации, местного или федерального уровня. Основанием для этого будут такие документы:

  1. Проект межевания, не противоречащий Градостроительному плану.
  2. Проектные документы, где содержится информация о лесных участках.
  3. Если отсутствует проект, то необходима утвержденная схема по расположению ЗУ.

На основании проекта по межеванию участки образуются на основе следующих типов земель:

  • земли, которая предоставлена для освоения;
  • территории, что передана гражданам для ведения садово-огородного хозяйства;
  • местности, которая имеет либо региональное, либо федеральное значение;
  • зоны, которая уже застроена зданиями.

Далее ситуация с участками, которые выделяются из земель сельскохозяйственного назначения. Из сельскохозяйственных угодий земельная доля выделяется только для определенных целей. Этими целями будут:

  1. Расширение своего домашнего хозяйства.
  2. Строительство фермерского подворья.
  3. Продажа либо же сдача этого участка в аренду.

Если земли с/х назначения общие, то постановление о том, чтобы выделить участок, выносится собранием всех собственников. Таким же образом решается и расположение участка, что собираются выделить. Если это не сделано, тот, в чьей собственности нужная доля, должен будет сообщить о начавшемся процессе всем участникам, и сделать все, чтобы информация появилась в местном печатном СМИ. После по правилам должны пройти торги в виде аукциона.

На то, чтобы опротестовать расположение участка, который планируется выделить, отводится только месяц. Если никаких протестов не поступило, участок считается выделенным.

Важно! Этот участок обязательно должен быть, так или иначе, освоен в течение трех лет. Он обязательно должен быть либо занят растениеводческим/животноводческим хозяйством, либо продан/сдан в аренду.

Когда участок выделяется на основе уже существующих, все опять же выглядит несколько иначе. Если образуются так называемые «вторичные» участки, то исходные (те, которые были разделены или же распределены) прекращают свое существование. Это происходит в тот момент, когда регистрируются новые ЗУ.

Какие типы выделения в таком случае? Они приведены в таблице ниже. В ней будет лишь краткая информация, подробнее каждый будет рассмотрен отдельно.

Раздел Объединение Перераспределение Выдел
Один большой участок делится на несколько территорий, меньших по площади Два и более участка объединяются в один большего размера. Может осуществляться только со смежными землями Возможно исключительно для смежных участков, меняются площади и границы одновременно нескольких наделов Выделяется одна или же несколько долей. Первичный участок продолжает существовать, но с другими границами

Теперь подробнее. Все четыре вида подразумевают наличие какой-то исходной площади в собственности, которую надо перекроить.

Раздел

Во-первых, появляется несколько территорий меньшей, чем исходный участок, площади. Во-вторых, правом собственности на них будет обладать владелец изначального участка. Если это была коллективная собственность, то каждый будет в равной мере иметь права на появившиеся наделы. Если, конечно, их соглашение не предусматривает ничего другого.

Следует отметить, что разделение территории может произойти только при согласии ее владельца. Если участок передан кому-то другому, то при согласии арендатора или пользователя. После того как процедура произведена, арендатор имеет полное право на преимущество, когда будет производиться новый договор аренды, уже на те участки, что появились после раздела. Если стороны согласны, то договор аренды остается прежним, но с необходимыми поправками.

Необходимое уточнение. Раздел на основе межевания пространства возможно осуществить лицом, заключившим соответствующий договор о проведении комплексного освоения участков, которые собираются делить.

Объединение

Довольно любопытное переформирование земель, при котором, как следует из названия, объединяют несколько участков, а не дробят одну большую территорию. Разумеется, такой вариант возможен только в том случае, если участки смежные. После объединения, во-первых, появляется один участок большего размера, чем исходные. Во-вторых, владелец исходных участков, если он был один, становится собственником нового. Если собственников было много, то все они получат право коллективного владения на получившийся в итоге участок.

Нельзя объединять земли, которые были переданы в бессрочное или безвозмездное пользование, и земли, которые предоставлены в праве наследства. Это можно сделать только при условии, что объединяемыми землями владеет один человек.

Выдел

Этот вариант похож на раздел, но есть существенное различие. Если при разделе изначальный участок прекращает свое существование, то при выделе нет. Участок продолжает существовать, но с уже другими контурами и другой площадью.

Выделены могут быть как одна, так и несколько долей. Однако тот собственник, который потребовал выдела, больше не будет иметь прав на общую собственность. Но право на свой, выделенный участок он, естественно, приобретает.

Перераспределение

Еще один вид передела участков. Довольно странный, но он так же пользуется спросом, как и остальные. Про него можно сказать следующее:

  1. Он возможен только для тех участков, которые являются смежными.
  2. В итоге изменяются площади и границы сразу несколько ЗУ.
  3. У единственного собственника сохранятся все права на землю.
  4. Если владельцев несколько, то их права будут распределены согласно договору.

Кроме всего этого, участки могут выделяться и из закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). Это уже совсем специфические земли. Там имеются органы местного самоуправления, на них располагаются предприятия, которые работают с радиоактивными веществами, объекты, требующие режима соблюдения гостайны и т. д.

Территории, где расположены ЗАТО, принадлежат им, хотя участки вообще-то государственная собственность. Тем не менее ими распоряжаются органы местного самоуправления. После согласования между местными и федеральными властями такие земли могут быть предоставлены местным обитателям для огородничества, садоводства или в качестве хозяйственных участков. Также на территории может быть введен режим особого использования.

Заявление на формирование земельного участка и пакет документов

Как и для любого дела, связанного с недвижимостью, необходимо соблюсти ряд формальностей. А именно, подать заявление и подготовить необходимый пакет документов. Что же в него должно входить?

  1. Межевое дело, которое будет включать в себя акт установления границ.
  2. Картографические данные. Под этим подразумевается чертеж нового участка на местности.
  3. Акт установления межевых знаков. Установление должно обязательно проходить в присутствии уполномоченных проводить межевание лиц.

Разъяснение сложных моментов

Одним из неоднозначных моментов будет вариант, когда ЗУ необходимо формировать под многоквартирными домами. Ведь одно дело, когда это, например, три смежных дачных участка или один большой надел (хоть сельскохозяйственного, хоть несельскохозяйственного назначения), и совсем другое, если на земле стоит многоквартирный дом. Даже если он не многоэтажный, а, например, одноэтажный с тремя квартирами. Тут нужен небольшой анализ.

Размеры наделов будут определяться точно в соответствии с Земельным законодательством. Закон о градостроительной деятельности устанавливает, что они будут рассчитываться с оглядкой на фактические объемы землепользования. И конечно же, учитываются правила градостроения. Границы территорий устанавливаются по естественным границам смежных участков, проездам. При этом будут учитываться транспортные системы. Правда, только если это не будет идти вразрез с градостроительным законодательством.

Нормативную площадь территории рассчитывают по указаниям СПЗО — 101 — 98. В формуле учитывается плотность застройки района, сколько в доме этажей, какова транспортная доступность, какая общая площадь всех помещений в доме и другие важные моменты.

Как выглядит процедура? Прежде всего, проводится общее собрание жильцов. На нем как раз и выносится решение, а результат голосования обязательно фиксируется в протоколе прошедшего собрания. Потом подается заявление на передачу участка в долевую собственность в соответствующие органы. Далее уполномоченный представитель всех жильцов (выбирается общим собранием) обращается в муниципалитет или другие органы с заявлением о формировании земельного надела, занятого многоквартирным домом.

После этого проводятся землеустроительные мероприятия, и утверждается проект границ. Уже потом наступает очередь процедуры формирования ЗУ. Это делают органы государственной власти. Бывает, что на застроенных пространствах нет никаких границ нужных участков. Тогда специалисты готовят все проекты межевания. Эти проекты утверждает Администрация данного субъекта РФ.

Когда проект уже утвержден, на его основании принимается решение о том, чтобы передать участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность.

Как только кадастровый учет осуществлен, возникает право собственности, и участок поступает в общее владение жильцов. Статус всех собственников закрепляется Госрегистрацией права. С этого момента все долевые владельцы могут пользоваться всеми вновь приобретенными преимуществами. Например, расположить на своей земле детскую площадку, как и какую хочется (многодетным семьям либо просто семьям с детьми это особенно придется по вкусу) или использовать другим путем.

Образование земельных участков

Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков). Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

  • категория земель;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • площадь;
  • адрес;
  • координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

  • Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
  • Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
  • Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
  • Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

  • Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
  • Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
  • Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

  • решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
  • иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Почему мы?

  • консультируем бесплатно
  • работаем на результат
  • индивидуальный подход
  • большой опыт работы
  • высокая квалификация специалистов
  • реальные сроки
  • аттестованные кадастровые инженеры в штате
  • геодезические работы без посредников
  • помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.