Индустриальный парк

Индустриальный парк — что это такое.

Индустриальный парк — это территория специально организованная для размещения новых производств, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.

Индустриальным парком является промышленная площадка, на которой ведут свою деятельность несколько независимых предприятий из одной или разных отраслей. Разместившие свои производства на общей территории предприятия чаще всего связаны общими цепочками создания добавленной стоимости и делят совместную инфраструктуру парка и услуги предоставляемые общественной или частной управляющей компанией.

Первый в мире индустриальный парк появился в Великобритании. Предприимчивый финансист Эрнест Тера Холли еще в 1896 году приобрел 10 гектар земли вдоль манчестерского морского канала и начал сдавать в аренду участки промышленным предприятиям, создав на этой территории всю необходимую инженерную и транспортную инфраструктуру. Так появился Траффорд парк (Trafford Park), где в 1910 году разместит свой первый автомобильный завод Генри Форд, а к 1920 году более 300 американских компаний последуют его примеру и разместят в этом индустриальном парке свои офисы и производства.

Большинство индустриальных парков в России появилось за последнее десятилетие и связано с развитием автомобильной промышленности и химической отрасли. На данный момент у индустриальных парков в России нет четкого законодательно определенного статуса, но уже есть первые попытки решить данную проблему. Министерство экономического развития РФ в данном вопросе тесно сотрудничает с созданной недавно ассоциацией индустриальных парков России.

Виды индустриальных парков:

Greenfield (Гринфилд) – переводится как зеленое поле и представляет собой строительство с ноля. Это новый земельный участок промышленного назначения для строительства индустриального парка «под ключ», находящийся по сути в «чистом поле».

Greenfield является самым совершенным способом при строительстве индустриального парка, так как парк имеет современную инфраструктуру и новые коммуникации, а это дает возможности значительного роста производства с меньшими издержками. Но такой способ при строительстве индустриальных парков, как greenfield, требует значительных инвестиций.

Brownfield (Браунфилд) — переводится как «заброшенное поле» и представляет собой реконструированный индустриальный парк, созданный на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной ин­фраструктурой.

Земли Brownfield далеко не всегда подготовлены для размещения индустриальных парков, так как часто имеют сильно изношенные коммуникации и не отвечающую современным требованиям инфраструктуру. Это самые главные проблемы.

Важно и то, что индустриальные парки, построенные на землях Brownfield имеют гораздо более низкий потенциал развития, он ограничен, прежде всего, территориально, коммуникациями и по инфраструктурному потенциалу.

Управление промышленным парком.

В мировой практике встречаются три модели управления индустриальным парком:

  1. Управляющая компания. Самый распространенный вид управления, при котором специализированная компания предоставляет предприятиям площади для размещения их производств, всю необходимую инфраструктуру и ряд услуг. Управляющая компания может одновременно являться и собственником индустриального парка.
  2. Самообслуживание. Данный вид управления характерен для небольших индустриальных парков, где компании, разместившие свои производства на единой территории сами предоставляют все необходимые услуги либо привлекают для этого компании со стороны.
  3. Якорный инвестор. Иногда функции управляющей компании берет на себя самый крупный, т. н. «якорный» инвестор.

При любой модели, управляющая компания выполняет ряд обязательных функций:

Энергоснабжение

Под энергией в данном контексте понимается не только первичная энергия, как электричество и газ, но и технические газы (такие как сжатый воздух, кислород, азот, водород), вода (питьевая, техническая,) хладагенты (фреон, аммиак), пар.

Утилизация отходов

Важной задачей управляющей компании является квалифицированная утилизация отходов, возникающих на территории индустриального парка. Кроме бытового и производственного мусора для некоторых производств утилизируются ядовитые отходы. Производственные стоки чаще всего очищаются в собственных очистных сооружениях.

Управление и сервис

Управление и обслуживание зданий, сооружений и оборудования внутри парка называется Facility Management. В крупных индустриальных парках в связи с закрытости территории возникают требования выходящие за рамки обычного Facility Management. Так на территории промышленного парка может размещаться собственная пожарная служба и охрана.

Дата публикации: 28.04.2016

Вернуться к списку публикаций

Развитие в России новой сервисной отрасли — индустриальных парков — стартовало менее 10 лет назад и постепенно приобретает системный характер. Однако отставание от стран Европы и Азии остается по-прежнему весьма существенным.

Стимулирующим фактором развития отрасли стало создание Ассоциации индустриальных парков, которая была образована в 2010 году участниками рынка индустриальных парков: частными индустриальными парками, региональными корпорациями развития и компаниями из смежных отраслей. На сегодняшний
день Ассоциация объединяет 100 юридических лиц, представляющих совокупно около б5 индустриальных парков, а также ряд специализированных компаний в сфере промышленного проектирования и строительства. Одним из основных направлений деятельности Ассоциации является оказание методической помощи в подготовке проектов, повышение качества индустриальных парков и стратегический маркетинг отрасли для формирования спроса на услуги индустриальных парков.

За последние годы в стране появились десятки новых инициатив создания индустриальных парков различных форм собственности. Однако большинство площадей российских индустриальных парков остаются вакантными на фоне существующего неудовлетворенного спроса на подготовленные площадки и сопутствующие сервисные услуги для размещения производств. Одной из основных проблем отрасли является то, что качество многих заявленных в стране проектов индустриальных парков не соответствует требованиям инвесторов — потенци­альных резидентов.

Основное противоречие между существующим предложением на рынке индустриальных парков и спросом потенциальных инвесторов заключается в качестве предпроектной и проектной подготовки и степени готовности инфраструктуры. Недофинансированность индустриальных парков, а также стремление инициа­торов проектов зачастую переложить большую часть инфраструктурных затрат на будущих резидентов снижают привлекательность отрасли для иностранных инвесторов.

Используемая терминология

Индустриальный (промышленный) парк — это управляемый специализирован­ной управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоя­щий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный ин­женерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также обладающий необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности.

Индустриальный парк типа «гринфилд» (greenfield) — индустриальный (промышленный) парк, созданный на ранее незастроенном земельном участке, как правило, не обеспеченном инженерной и транспортной инфраструктурой на момент начала реализации проекта.

Индустриальный парк типа «браунфилд» (brownfield)— индустриальный (промышленный) парк, созданный на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной ин­фраструктурой, в отношении которых, как правило, проводилась реконструкция (или) капитальный ремонт.

Специализированная управляющая компания — юридическое лицо, правомочное и осуществляющее деятельность по управлению созданием, развитием и функционированием индустриального парка, выручка которого от указанной деятельности составляет не менее 80% от общего объема реализованных товаров услуг за прошедший период. Специализированная управляющая компания не может быть резидентом индустриального парка.

Территория индустриального парка — совокупность смежных или располо­женных не далее 2-х км друг от друга земельных участков, предназначенных для создания и развития индустриального парка, размещения его резидентов, инже­нерной и транспортной инфраструктуры и управляемых специализированной управляющей компанией. Примечание: Земельные участки, предполагаемые к поэтапному освоению для целей развития индустриального парка, не обеспеченные необходимой инфраструктурой и не подготовленные для размещения резидентов не входят в территорию индустриального парка.

Макрорегион — территория исследования, определяемая совокупностью территорий нескольких регионов или отдельных муниципальных образований, входящая в состав одного или нескольких федеральных округов. Размеры и территориальный состав макрорегиона определяется индивидуально на основе предварительного анализа предполагаемого места размещения индустриального парка.

Промышленный кластер — сконцентрированная на некоторой территории группа взаимосвязанных производственных предприятий, взаимодополняющих друг друга и усиливающих конкурентные преимущества отдельных компаний и кластера в целом.

Бизнес-кейс — предварительное описание проекта индустриального парка с общим указанием основных характеристик будущего проекта.

Концепция индустриального парка — единый документ, утвержденный ини­циатором проекта, по возможности согласованный или утвержденный органами государственной власти субъекта РФ, и гарантирующий резидентам индустриаль­ного парка неизменность его основных параметров. Включает в себя бизнес-план мастер-план проекта.

Что такое промпарк

Промышленный парк может создаваться как на ранее неиспользуемом земельном участке, так и на базе ранее действующих площадок производственного назначения. В первом случае инфраструктура промпарка создается с нуля, во втором – проводится реконструкция или полная реорганизация в зависимости от текущего состояния объектов и потребностей будущих резидентов.

Промпарк находится в управлении единого оператора. Управляющая компания может являться владельцем и основным застройщиком промышленного парка либо заниматься вопросами его содержания, обслуживания и развития по поручению.

Основные организационные моменты

  • Земельный участок под промышленным парком должен быть размежеван, иметь определенные границы.
  • Площадь – от 8 га и более, рельеф – ровный, не препятствующий возведению производственных объектов и прокладке коммуникаций.
  • Природоохранные объекты, лесопосадки, свалки не допускаются.
  • Обязательно наличие асфальтированных автомобильных дорог, железнодорожных тупей с тупиком, доступа к основным магистралям региона, постоянное сообщение с близлежащими городами или поселками.
  • Также для всех предприятий парка доступно подключение к электросетям и газоснабжению, налажено водоснабжение и водоотведение.

Промышленный парк создается как структурированная зона особого развития, ориентированная строго на размещение выпускающих продукцию предприятий и сопутствующих структур. В отличие от технопарка или бизнес-инкубатора, индустриальные парки не обязательно являются территорией реализации инновационных проектов, в том числе, запускаемых под контролем муниципальных и государственных структур либо при их участии. Подобные промышленные парки предназначены для компактного и контролируемого размещения цехов и складов транснациональных корпораций, крупных концернов, включая иностранные фирмы, заинтересованных в беспрепятственном возведении объектов и использовании инфраструктуры парка в рамках законодательства, включая природоохрану.

Преимущества для резидентов

Компании, размещающие производства на территории промышленных парков:

  • могут возводить цеха и административно-хозяйственные объекты с нуля, что минимизирует затраты на развитие;
  • проходят меньше согласований, так как объекты располагаются в специально отведенной зоне, чаще всего – за границами города;
  • пользуются общими дорогами, очистными сооружениями и инженерными сетями, отвечающими новейшим стандартам;
  • могут арендовать пустующие площади у других резидентов, развивать совместные проекты.

Проект индустриального парка Greenstate реализуется на территории Ленинградской области с 2007 года. Инфраструктура полностью сформирована, более половины территории уже занято 18 резидентами, среди которых производственные, логистические, перерабатывающие предприятия.